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2017-09-21 22:43:57

【红管家】
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 全国土地出让收入在触及2014年4.3万亿元高点后,受经济增速放缓、土地市场需求不足等影响,2015年掉头直下,一年减少了9283亿元。而今年有可能继续下滑。

 从4.3万亿到3.4万亿

 财政部网站5日披露的2015年全国土地出让收支情况显示,当年全国缴入国库的土地出让收入跌破4万亿元,为33657.73亿元,同比下降21.6%。

 不过,在去年中央和地方陆续出台稳定房地产发展的政策后,土地收入复苏迹象明显。2015年第四季度土地出让收入止跌回升(同比增长9.5%),2016年前两个月,地方政府国有土地使用权出让收入也与同期持平。

 今年以来,个人住房贷款首付门槛降低,房地产交易契税营业税优惠政策出台,楼市成交量上升明显,全国卖地收入会否再次上扬?

 一直关注土地市场的上海财经大学王克强教授告诉《第一财经日报》记者,未来全国卖地收入涨跌难以判断,土地出让数量将保持稳定,土地出让价格成为关键,而价格又与今年经济发展紧密相连。

 不过,根据2016年中央和地方预算草案的报告,2016年地方政府性基金中的国有土地使用权出让(俗称卖地收入)预算收入为28248.6亿元,下降13.2%。全国卖地收入中,地方卖地收入占大头,这意味着政府对今年土地出让收入增速并不乐观,2016年全国土地出让收入或继续下滑。

 为何降幅如此大

 财政部总结2015年土地出让收入大幅下降的四点原因:土地市场需求不足;用地结构发生变化;出让面积继续萎缩;地价增速逐步趋缓。

 随着我国经济进入新常态,受经济增速放缓等因素影响,土地市场需求呈现不足状态。2015年,全国国有建设用地实际供应量为53.36万公顷,同比下降12.5%。

 而为了配合供给侧结构性改革,2015年国家在国有建设用地供应上实施差别化供地政策。分类型看,工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%,三类用地占比分别较上年下降0.8、2.4和提升3.2个百分点。

 王克强告诉本报记者,国家降低如工矿仓储之类的建设用地,转而增加事关民生的基础设施等用地,这是一个好现象。由于基础设施用地价格较低,房地产用地和工矿仓储用地价格较高,因此用地类型结构的改变对于土地出让收入减收影响较大。

 在房地产高库存压力下,房地产开发企业对购置土地更加谨慎。2015年,全国土地出让面积22.14万公顷,同比下降18.6%,与上年相比下滑3.1个百分点。

 王克强认为,国家不再片面追求经济增速,而是强调经济增长质量,同时对建设用地采取总量控制,这让地方政府出让土地时变得更为理性,并加大力度盘活存量建设用地,也是导致地方政府出让土地收入增速下滑的原因。

 分地区来看,2015年大多数省份土地出让收入降幅明显,但也有深圳等少数地区逆势上扬。

 财政部数据显示,2015年土地出让收入中,分区域看,东部地区18797.99亿元,下降23.6%,占55.8%;中部地区8672.40亿元,下降17.3%,占25.8%;西部地区6187.34亿元,下降21.2%,占18.4%。

 分地区看,除深圳(36.9%)、西藏(1.8%)、厦门(1.2%)、甘肃(0.2%)4个地区同比增长外,其他32个地区均出现不同程度下降。其中,大连(-56.4%)、宁波(-54.1%)、内蒙古(-51.8%)3个地区降幅超过50%。

 财政部称,深圳市土地出让收入增长较快,主要是该市经济增长强劲,房地产市场交易火爆,土地资源相对稀缺,地价持续偏高所致。

 土地出让支出相应下滑

 由于土地出让收入大幅下滑,土地出让支出也相应下滑。

 财政部称,2015年全国土地出让支出主要呈现三大特征:成本性支出占支出总额的比重略有下降;征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升;土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。

 比如,在成本性支出中,用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出约179356亿元,占66.8%,提升1.7个百分点。用于征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比提升,主要是当年征用的新增建设用地面积同比增长28.0%。

 土地出让收益用于保障性安居工程支出823.49亿元,占12.0%,占比提升1.7个百分点(其中,棚户区改造支出308.54亿元,增长66.5%),这体现了土地出让收益向农业农村和保障性安居工程倾斜的政策导向。

 财政部表示,当前,土地出让收支管理还存在一些问题,主要包括:土地违法案件未得到彻底遏制,大多数违法用地未缴纳土地出让收入,造成土地出让收入流失;土地市场化配置比例偏低,工业用地和基础设施等其他用地存在粗放利用现象,导致土地价值难以完全实现;一些地方仍存在减免或变相减免土地出让收入、通过空转等方式虚增土地出让收入和违规安排支出等问题,违规现象时有发生。

 财政部称,下一步,应加大对违法用地的打击力度,依法征收土地出让收入,避免土地出让收入流失。同时,扩大国有建设用地有偿使用范围,完善工业用地供应方式,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。

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 核心提示:物业费收缴率低,是当前物业服务行业亟待解决的一个难题。记者日前在天津调研了解到,近年来天津通过深化物业管理体制机制改革,不仅提升了社区物业的管理水平,还有效解决了物业费收缴率偏低的问题。

 新华社记者张华迎

 天津(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--物业费收缴率低,是当前物业服务行业亟待解决的一个难题。记者日前在天津调研了解到,近年来天津通过深化物业管理体制机制改革,不仅提升了社区物业的管理水平,还有效解决了物业费收缴率偏低的问题。

  多给业主几个交物业费的理由

 来自中国物业管理协会的统计数据显示,截至2014年底,我国物业服务企业数量超过10.5万家,从业人员超过700万人,经营总收入达到3500亿元。多数物业企业都曾面临不同程度物业费难收的问题。

 然而,在天津却有这样一批小区,不需要反复上门催缴,每年物业费收缴高达90%以上。高收缴率背后有什么秘诀?为此,记者进行了调查。

  由我们负责的河北区诗景颂苑小区有1995户业主,今年物业费的收缴率已经超过了95%。所收的400多万元物业费,大多数是业主主动过来缴纳的。 中铁建物业管理天津分公司负责人王健告诉记者,如今收缴物业费早已不是公司的难题。

  物业费收缴率低,主要还是物业的服务没有让业主满意。 王健说, 既然如此,那就多给业主几个交物业费的理由。通过在服务上做加法,如经常举办社区活动、多给居民提供合同外的免费服务项目等,公司渐渐拉近了与业主的距离,业主开始认可我们的服务。

 南开区的凯立天香家园曾因管理混乱而备受指责。天保物业服务有限公司副总经理周静回忆说: 2012年进驻时,物业费收缴率还不到30%。当时小区杂草丛生,到处是私搭乱盖的违建,就连小区的标志金凤凰雕塑也由原本金黄色变得乌黑乌黑的。

  如今这里环境干净整洁,停车规范有序,让人住着倍儿舒心。 凯立天香家园的居民侯鹏感慨地说,天保进驻小区后并没有急着催收物业费,而是先给小区做了大扫除。随后他们又修整小广场、重划停车位,还安装了24小时视频监控系统, 要没有天保,真不知道小区会变成什么样。

 物业贴心暖人的服务,换来的是居民的高度认可和赞同。记者了解到,尽管去年该小区的物业费从每平方米0.5元上调升至每平方米0.7元,但物业费收缴率却仍保持在92%以上。

  打好 组合拳 探索物业管理新模式

 随着城市居民生活水平和维权意识的不断提高,物业纠纷正成为城市重要的不稳定因素之一。记者调研了解到,为进一步加强社区物业管理,提升物业服务整体水平,近年来天津从完善体制机制建设入手,进行了有益探索。

 一是创新管理机制,强化属地责任。天津市国土房管局副巡视员陈恒斌介绍,早在2013年,天津就制定出台了《天津市社区物业管理办法》,明确提出将物业管理纳入社区管理。 办法强化了属地监管责任,明确了区县政府、街道、居委会在社区物业管理工作中的责任及义务,改变了过去由房管部门和物业企业单打独斗的局面。

  我们还通过政府购买服务的方式,在全市建立起一支1655人的物业管理专管员队伍,专职负责社区物业管理服务的监督检查工作。 天津市国土房管局物业事务服务中心主任张学军说。

 二是健全政策法规,加强制度建设。陈恒斌告诉记者,近年来,天津市已累计出台了35项制度措施和管理办法,基本实现物业管理政策法规全覆盖。同时,天津还完善了物业服务企业信用管理机制,建立了企业信用等级考评系统,实现对物业服务企业信用信息动态管理。

  我们改变了对物业服务企业'一批定终生 的做法。加大对违规失信企业的处罚力度,对严重失信企业将约谈负责人,责令限期整改,媒体曝光,限制参加新项目投标,对有严重违法违规行为的依法予以降级直至取消从业资质。 张学军说。

 三是及时总结经验,适时予以推广。天津市物业管理协会秘书长谢慧玲告诉记者,为破解物业费收缴难问题,天津不仅出台相应的工作实施方案,还定期组织物业企业就提高物业费收缴率的经验进行交流和推广。

 陈恒斌说,通过不断加强物业企业信用监管和物业服务检查考评,企业依法守信意识明显增强,从业人员素质、业主对物业服务满意度得到明显提升。天津市物业费的整体收缴率已经从2012年的67%上升到2015年的近85%。

  部分发展期待和诉求尚需重视

 在采访中,一些专家、基层干部、物业服务企业负责人和群众也反映了诸多期待和诉求。

 首先,物业费价格标准多年未调整,物业企业税负压力大。谢慧玲说,物业企业人力成本逐年攀升,但现有物业费价格已多年未调整;加之物业企业的税率高达5.65%,在利润日益萎缩的状况下,一些企业不得不选择降低服务质量以减少支出。而这又导致居民对物业服务更为不满,由此陷入恶性循环。

 其次,部分物业管理的顶层设计还有待进一步完善。 以业主大会、业主委员会建设为例,尽管不少小区都成立了业主大会,也选举产生了业主委员会,但它们的作用并没有充分发挥。 陈恒斌表示,业主委员会属自治组织,成员多为离退休人员,所从事的工作都是义务服务,缺少相应的激励和约束机制,稳定性较差,居民参与的积极性也不高。

 第三,部分业主的自治能力和素质还有待提高。天津市社科院社会学研究所所长张宝义说,业主集中反映的停车难、违章建筑、宠物扰民、堆物占道、高空抛物等问题,相当大一部分是由业主自身造成的。

 为此,他们建议:一是建议可参照建筑业、交通运输业、文化体育业等服务性行业3%的税率标准,适当降低物业服务行业税率;二是尽快健全相应的法律法规,解决业主大会成立难、业主会员会选举换届难、业主委员会组织机构稳定难、对业主委员会依法履职监管难的问题;三是鼓励物业企业探索 互联网+物业 的管理和商业模式,加速转型升级,深挖社区住户多元需求,为社区居民提供居家养老、房屋租售等增值服务;四是培育业主的自治能力,引导业主树立正确的服务消费意识,把享受服务权力与履行业主义务结合起来,营造共建共享的良好局面。

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